전세계약시 유의사항! 보증금을 안전하게 보호하는 방법

전세계약시 유의사항! 보증금을 안전하게 보호하는 방법

전세 계약을 할 때 가장 걱정되는 부분이 "보증금을 안전하게 지킬 수 있을까?" 하는 점이죠.

저도 이부분 계약 갱신 할 때 마다 불안 초초한데요,

최근 전세 사기나 깡통 전세(집값보다 전세 보증금이 높은 상태) 문제가 많아지면서,

보증금을 보호하는 방법이 더욱 중요해졌어요.

전세 계약을 처음 하거나, 보증금 보호 방법을 잘 모르겠다면

이 글을 꼭 읽어보세요! 초보자도 이해할 수 있도록, 핵심만 하나하나 자세히 설명해 드릴게요. 😊

 

1. 전입신고와 확정일자는 필수!

✅ 전입신고란?

전입신고는 이 집에 내가 살고 있다는 사실을 법적으로 증명하는 절차예요.

✔ 대항력(거주 권리) 확보 가능!
✔ 집주인이 바뀌어도 계속 거주할 수 있어요.
✔ 집이 경매로 넘어가도 일정 기간 동안 보증금을 보호받을 수 있어요.

 

💡 어떻게 하나요?
🏢 가까운 주민센터 방문 → 주소 이전 신고 하면 끝!
📄 주민등록등본을 발급받으면 새로운 주소가 반영돼요.

✅ 확정일자란?

확정일자는 내 전세 계약이 언제 작성되었는지 법적으로 증명하는 것이에요.

✔ 우선변제권(보증금 우선 회수 권리) 확보 가능!
✔ 만약 집이 경매나 공매로 넘어가면, 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있어요.

 

💡 어떻게 받나요?
🏢 주민센터나 등기소 방문 → 임대차계약서에 도장(확정일자) 받기!

 

📢 Tip!
✅ 전입신고와 확정일자는 같은 날 진행해야 더 안전해요!
✅ 확정일자를 받았다고 무조건 보증금을 보호받는 건 아니니, 추가적인 보호 조치도 고려하세요.

 

2. 전세권 설정으로 법적 보호 강화하기

✅ 전세권 설정이란?

전세권 설정은 내 보증금을 법적으로 등기부등본에 등록하는 절차예요.

✔ 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면, 집을 경매에 넘겨 보증금을 회수할 수 있어요!
✔ 주소를 옮겨도 대항력 유지 가능!

 

💡 어떻게 하나요?
🏢 법원 등기소에서 신청 → 등기부등본에 내 전세권이 기록됨!

 

📢 Tip!
✅ 전세보증금이 클 경우(예: 1억 이상)는 전세권 설정이 강력한 보호 장치가 될 수 있어요.
✅ 하지만 집주인의 동의가 필요하고, 등기비용(등록세 등)이 발생한다는 점도 고려하세요.

 

 

 

3. 전세보증보험 가입하기 (가장 확실한 보증금 보호법!)

✅ 전세보증보험이란?

전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면, 보험사가 대신 지급해주는 제도예요.

✔ 전세사기·깡통 전세에도 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있어요!
✔ 법적 절차 없이 바로 보험사에서 보증금을 받을 수 있어요.

✅ 전세보증보험 가입 방법

🏦 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, HF한국주택금융공사 등에서 가입 가능해요.

💡 가입 조건
📌 전세 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 해요!
📌 집주인이 동의하지 않아도 세입자가 단독으로 가입할 수 있어요.
📌 보험료는 보증금의 약 0.1~0.2% 수준으로 저렴한 편!

 

📢 Tip!
✅ 임대인이 "등록 임대사업자"라면 전세보증보험 가입이 의무예요!
✅ 반드시 보증보험이 적용 가능한 집인지 확인하고 계약하세요.

 

 

HUG 주택도시보증공사 바로가기

 

SGI서울보증 바로가기

 

 

 

HF한국주택금융공사 바로가기

 

 

 4. 전세 계약 전, 등기부등본 꼭 확인하세요!

전세 계약 전에 반드시 등기부등본을 떼어보고 집 상태를 확인해야 해요.

✅ 확인해야 할 항목

📌 소유자 정보 → 계약하는 사람이 실제 집주인인지 확인!
📌 근저당 설정 여부 → 은행 대출이 많은 집은 위험할 수 있어요.
📌 가압류·경매 기록 → 문제가 있는 집이면 계약을 피하세요!

💡 어디서 확인하나요?
🏢 대법원 인터넷 등기소 (http://www.iros.go.kr)에서조회 가능!

 

 

📢 Tip!
✅ 계약 전뿐만 아니라, 계약 당일에도 한 번 더 최신 등기부등본을 확인하세요!

 

 

 5. 전세 계약 시 필수 특약 사항!

계약서에 특약 사항을 추가하면 보증금을 더 안전하게 보호할 수 있어요.

✔ "임대인은 추가 근저당 설정 및 대출을 하지 않는다."
✔ "잔금 지급 후에도 등기부등본 상태를 유지한다."
✔ "전세보증보험 가입 비용은 임대인이 부담한다."

 

📢 Tip!
✅ 특약을 추가하면 계약서의 법적 효력이 강화돼서, 추후 문제가 발생했을 때 세입자에게 유리해요.

 

 

6. 깡통 전세를 피하는 방법!

📢 깡통 전세란?
집값보다 전세 보증금이 더 높은 상태를 말해요. 이 경우, 집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있어요.

✅ 깡통 전세 예방법

✔ 주변 시세 확인 – 전세가가 매매가의 70% 이하인지 체크!
✔ 선순위 근저당 확인 – 대출이 많은 집은 피하기!
✔ 전세보증보험 가입으로 추가 보호하기

 

7. 보증금 반환이 늦어질 때 대처법

만약 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면? 😱

✅ 보증금 반환 절차

1️⃣ 내용 증명 발송 – "보증금을 반환해주세요!"라는 정식 요청서 보내기
2️⃣ 점유 유지 – 이사 가면 대항력을 잃을 수 있어요. 가능하면 버티세요!
3️⃣ 법적 조치 – 전세보증보험 청구, 지급명령 신청, 경매 절차 진행

📢 Tip!
✅ 보증금 반환이 늦어질 경우, 빠르게 대응하는 것이 중요해요!

 

📌 내 생각 :  전세 보증금, 이렇게 지키세요!

✔ 전입신고 + 확정일자 필수!
✔ 전세권 설정으로 강력한 법적 보호!
✔ 전세보증보험 가입으로 100% 안전하게!
✔ 등기부등본 조회 & 특약 사항 추가하기!
✔ 깡통 전세 피하고, 문제 발생 시 빠르게 대처하기!

📢 전세 보증금을 지키는 가장 확실한 방법은 "사전 준비"입니다!

 

이제 전세 계약을 할 때 어떤 부분을 체크해야 하는지 확실히 아셨죠? 😊
전세금은 우리 전재산 이니까 위의 내용만 확인하면

좀 더 안전하게 내 자산을 지킬 수 있어요!! 많이 알고 있을 수록 불안이 줄어듭니다.ㅎㅎ

행복한 하루 되세요^^